Duplique Predial…

Síndico-gestor em risco

São válidos os atos praticados por síndico-gestor – aquele cujo o mandato já venceu mas que, não comunicando este fato aos condôminos, continua na função -, porém seu patrimônio fica sob risco de eventual ação de indenização por qualquer prejuízo que possa causar ao condomínio.

O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de sei mandato, não convoca nova eleição e os coproprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembleia para a eleição de novo síndico, meses após o término: de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de 1/ 4 dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionário e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio?

O jurista J. Nascimento Franco (Condomínio, RT) sustenta que “quando: termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao sub síndico, se existir, o ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar um Assembleia para eleger a nova administração”.

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válido os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a ideia d condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”.

Aceita a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de negócios

Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou, mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 861 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado [ou seja, do condomínio], responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cód. Civil, art. 862).

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono [leia-se condomínio] costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste em proveito de interesses seus” (Cód. Civil, art. 868). A linguagem do nosso Código Civil pode parecer antiquada mas é bem clara. O síndico de fato coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio.

Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico deverá solicitar que a assembleia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do dono do negócio [do condomínio] retroage ao dia do começo da gestão, e produz todos os efeitos do mandato” (Cód. Civil, art. 873).

Registre-se, ainda, que o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 21 – Síndico-gestor em risco. Edição: 1ª.  Curitiba: BONIJURIS. 2012.