Anulando uma Assembleia

A melhor solução para anular uma assembleia é a realização de outra, geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, irregulares, garantindo no entanto a validade dos atos praticados antes da anulação.

 

A pergunta:

Qual o procedimento legal para se anular uma ata de assembleia que ocorreu em fevereiro/ 1998, onde consta alteração da forma de divisão de rateio das despesas de condomínio?

Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente decidiu-se que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção.

Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembleia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto à via pública pagariam somente 30% do valor; tendo assinado essa ata somente 26 condôminos.

Vale salientar que consta em nossa convenção que para alteração de qualquer dispositivo da convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assembleia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembleias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?

A resposta

A descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta do cumprimento de exigências formais e legais.

Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as consequências do ato desde o seu nascimento (ex tunc), ao passo que o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então (ex nunc) deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas de condomínio, aprovada por assembleia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até a presente data. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras:

1) Através de ação judicial com pedido de liminar ou medida cautelar.

2) Através de outra assembleia geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares.

3) Através de manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.

Esta última opção, pelas consequências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos. A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assembleia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora.

É a nossa opinião, salvo melhor juízo.

14 – Tem Rodizio de Garagem?

Decisão sobre rodízio de garagem deve ser tomada em assembleia geral extraordinária do condomínio} sendo fixado o prazo do sorteio.

É difícil dizer qual o problema que mais afeta os condomínios, se a presença de animais nos apartamentos ou as desavenças provocadas pela utilização da garagem do prédio. Culpa de legislação local, da falta de planejamento, da ausência de critérios, da ganância do incorporador ou outro motivo, é fato incontroverso que poucos edifícios têm garagens plenamente satisfatórias para todos os proprietários.

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

N os edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembleia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais garagens

A propósito do assunto, lemos na revista ”Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, p. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa: “Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembleia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembleia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembleia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.

 

Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 13 – Anulando uma Assembleia. Edição: 1ª. Pg . Curitiba: BONIJURIS, 2012.

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