Duplique Predial…

A Maioria Pode Destituir

Para destituir o síndico, o Código Civil exige maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia; cabe aos condôminos, a fim de evitar injustiças, estabelecer na convenção um quórum mínimo que lhes pareça justo para tal, já que o CC é omisso a esse respeito.

A Síndica em exercício de um condomínio na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, pergunta qual o quórum necessário para destituir o síndico efetivo por má administração. Está em dúvida quanto ao quórum porque a convenção do condomínio exige “a maioria dos votos dos condôminos que representem 2/3 da totalidade das frações ideais quites com o condomínio”.

O Telecondo (41-3223-8030), por seu consultor Ricardo Quadros, respondeu nos seguintes termos (editamos):

O movimento de destituição de síndico, pela sua importância, deve ser difícil, mas não impossível. Deste modo, com muita sensatez devem ser interpretadas e aplicadas as cláusulas da convenção que disponham a respeito.

Veja-se: Num condomínio com 120 unidades, se a convenção dispõe que para destituição do síndico deve haver o quórum de 2/3 da totalidade das frações ideais quites com o condomínio, e supondo que todos os condôminos estejam quites, o quórum mínimo é de 80 votos. É muito difícil, para não dizer impossível, conseguir esse número de votos em assembleia.

No mesmo condomínio, se a convenção dispusesse que seria necessária a maioria absoluta (mais de 50%), seria preciso no mínimo 61 votos, o que também não é fácil de conseguir. Talvez prevendo tal dificuldade, o artigo 1.349 do Código Civil estabelece quórum pela maioria absoluta dos presentes em assembleia.

Dispõe o texto legal:

”Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2° do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Contudo, se na assembleia estiverem presentes apenas 11 condôminos, bastariam somente seis votos para que o síndico fosse destituído, o que, por sua vez, é muito fácil. Prevenindo tal situação, oportuna seria a exigência de quórum mínimo para a realização de assembleia, inserida na convenção, pois o Código Civil não trata expressamente sobre o assunto. Em princípio, toda convenção pode dispor a respeito de quórum mínimo para a abertura e realização de assembleia para destituição de síndico porque essa norma não contraria o Código Civil.

No caso em tela, para a destituição do síndico (não para realizar a assembleia), a convenção exige “a maioria dos votos dos condôminos que representem 2/3 da totalidade das frações ideais quites com o condomínio”; tal disposição poderá ser considerada ineficaz, pois existe norma específica no Código Civil, a transcrita acima (art. 1.349), que prevê quórum da “maioria absoluta” dos membros da assembleia.

Para evitar que se vá de um extremo ao outro, a doutrina tem recomendado que, nestas hipóteses, seja aplicado o critério do artigo 1.355 do Código Civil, que fixa em 1/4 (um quarto) dos condôminos o quórum mínimo para a convocação extraordinária de assembleias à revelia do síndico. Mas esta é apenas uma interpretação, ou a aplicação das leis do bom senso, não um dogma a ser imposto em qualquer situação.

Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 85 – A Maioria Pode Destituir. Edição: 1ª. P 196, 197. Curitiba: BONIJURIS. 2012.